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Vermieter in der Krise

Hohe Preise, viele Probleme

Säumige Mieter, schwierige Besichtigungen: Wie trifft Corona die Wohnungseigentümer? Markus Pallua, Direktor des Verbands der Hauseigentümer, gibt Einblicke und Tipps.

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Bild: Jose Alonso/unsplash

Der Anteil an Menschen, die in ihrer eigenen Wohnung leben, ist in Südtirol relativ hoch. Mit der Vermietung einer oder mehrerer Wohnungen sichern sich viele Südtirolerinnen und Südtiroler ein zusätzliches Einkommen, für einige wenige reicht es sogar aus, um davon zu leben. Sich auf ein solches Einkommen verlassen zu können, ist einerseits eine erhebliche finanzielle Entlastung, andererseits auch nichts, was man geschenkt bekommt. Langwierige Besichtigungsphasen, säumige Mieterinnen und Mieter (vor allem während des Corona-Notstands) und schlimmstenfalls Schäden und Verluste gehören zu den Unannehmlichkeiten, mit denen Vermieterinnen und Vermieter immer zu rechnen haben.

Angesichts dessen ist der Wunsch groß, gute Mieterinnen und Mieter auf den ersten Blick zu erkennen. Dieses Bedürfnis mündet dann in diskriminierende Annoncen, die sich zum Beispiel nur an Einheimische richten. Äußere Merkmale sind aber selten ein guter Indikator dafür, wen man sich in die eigene Wohnung holt, sagt Markus Pallua, Direktor des Verbands der Hauseigentümer. Wenn es geht, sollte man stattdessen auf Absicherung setzen.

Wie hoch ist in Südtirol der Anteil an Menschen, die in ihrer eigenen Wohnung leben? Ist Wohnungseigentum eher konzentriert oder breit gestreut? 
In Südtirol liegt der Anteil der Personen, welche in der eigenen Wohnung leben, bei ca. 75 Prozent. Zum Vergleich: In Italien liegt der Anteil bei ca. 73 Prozent, in Deutschland nur bei ca. 52 Prozent. Dazu kommt ein großer Anteil an Sozialwohnungen, in Südtirol gibt es ca. 13.500 davon, und erst dann folgt der freie Mietmarkt. Die zu vermietenden Wohnungen konzentrieren sich dabei eher in den Städten.

Markus Pallua

Bild: Markus Pallua

Mit welchen Problemen wenden sich Vermieterinnen und Vermieter an Sie?
Vermieter wenden sich mit den verschiedensten Problemen an unseren Verband: Einige benötigen allgemeine Beratung zu Vermietungen, Vertragsregistrierungen, -verlängerungen und -auflösungen oder Nebenspesenabrechnungen, aber es wird auch Beratung in allgemeinen Kondominiumsfragen, Steuerfragen, Rechtsangelegenheiten usw. benötigt. Zudem benötigen Wohnungs- und Geschäftseigentümer leider immer wieder Auskünfte wegen Problemen mit den Mietern, wegen Ruhestörungen und vor allem in dieser schwierigen Zeit wegen Säumigkeit der Mieter.

Was ist zu tun, wenn eine Mieterin oder ein Mieter säumig ist und nicht ausziehen will?
In solchen Fällen ist der Vermieter letztlich leider gezwungen, den Rechtsweg zu beschreiten und eine gerichtliche Zwangsräumung zu beantragen. Zudem bleibt er in fast allen Fällen auf den Außenständen sitzen und muss häufig die Wohnung auch noch für die nächste Vermietung wieder auf eigene Kosten instand setzen.

Wie kann man solchen Situationen am besten vorbeugen?
Wenn es hierzu nur ein Patentrezept gäbe… Das Einzige, womit sich ein Vermieter einigermaßen absichern könnte, wäre vom Mieter eine hoch angesetzte Bankgarantie für sämtliche vertragliche Verpflichtungen zu verlangen, aber hierbei scheitern viele Mieter, denn die Banken stellen nur dann Bankgarantien aus, wenn sich die Bank selbst genügend absichern kann.

Die größten Probleme bereiten die Zahlungsunfähigkeit vieler Wohnungs- und auch Geschäftsmieter und der Einbruch der Vermietung an Universitätsstudenten.

Kann man "gute" Mieterinnen und Mieter schon bei der Wohnungsbesichtigung erkennen?
Diesbezüglich muss ich anmerken, dass es viele „gute“ – ich bevorzuge den Begriff „korrekte“ – Mieter gibt. Wie man diese bei der Wohnungsbesichtigung erkennen kann, das weiß leider niemand.

Manche Eigentümerinnen und Eigentümer vermieten ungern an ausländische Personen. Woran liegt das?
Auch hier muss ich anmerken, dass viele Wohnungen an Ausländer vermietet werden. Einige Vermieter haben jedoch teilweise auch schlechte Erfahrungen diesbezüglich gemacht. Das kann an Mentalitätsunterschieden, an überfüllten Wohnungen durch Familienzusammenführungen, an anderen Ansichten beim Einhalten der Ruhezeiten (vor allem im Ramadan), an unterschiedlichen Geruchsentwicklungen aufgrund anderer Kochweisen liegen usw. Die dadurch bereits gebrannten Eigentümer möchten natürlich nicht, dass sich solche Probleme wiederholen.

Solche Probleme sind – im Verhältnis zur Anzahl korrekter ausländischer Mieterinnen und Mieter – doch eher eine Ausnahme. Welche Rolle spielen hier Vorurteile?
Es ist natürlich die Ausnahme, aber für jeden einzelnen Vermieter ist auch das eine Mal ein großes, oft auch finanzielles Problem. Welche Rolle die Vorureile spielen, das müsste man jeden einzelnen Vermieter fragen.

Hat die Pandemie in diesem Jahr für zusätzliche Probleme gesorgt?
Die Pandemie hat für große und teilweise gravierende Auswirkungen auf dem Mietmarkt gesorgt. Die größten Probleme bereiten die Zahlungsunfähigkeit vieler Wohnungs- und auch Geschäftsmieter und der Einbruch der Vermietung an Universitätsstudenten. Durch die Aussetzung der Zwangsräumungen gegen säumige Mieter sind für betroffene Vermieter außerdem große finanzielle Schäden entstanden.

Die soziale Verantwortung der Wohnungseigentümer ist unter den aktuellen Voraussetzungen nicht zu unterschätzen.

Wie hat sich die Infektionsgefahr auf die Besichtigungen und Vertragsabschlüsse ausgewirkt? Muss jetzt vieles online ablaufen?
Die COVID-Krise hat sich wie bereits erwähnt stark auf Vertragsabschlüsse für Wohnungen an Universitätsstudenten ausgewirkt, aber auch auf Abschlüsse von gewerblichen Vermietungen, da in letzter Zeit sicher niemand eine neue gewerbliche Tätigkeit geöffnet hat (umgekehrt wurden leider bereits viele gewerbliche Tätigkeiten für immer geschlossen). 
Besichtigungen wurden auch weiterhin durchgeführt, allerdings unter gewissen Hygiene- und Abstandsregeln, denn niemand mietet eine Wohnung, ohne sie persönlich besichtigt zu haben.

Gerade in der Pandemie mussten Vermieter und Mieter oft individuelle Lösungen finden und aufeinander zugehen. Dabei sind die Mieten besonders in Südtirol ausgesprochen hoch. Tragen Wohnungseigentümer hier eine soziale Verantwortung?
Die Mieten in Südtirols Städten, allen voran in Bozen, sind verhältnismäßig hoch, auch aufgrund der übermäßig hohen Grund- und Baukosten und der allgemeinen steuerlichen Belastung. Zudem ist durch die hohe Zahl an Eigentumswohnungen die Anzahl der Mietwohnungen verhältnismäßig gering und bekanntermaßen wird ein freier Markt durch Angebot und Nachfrage geregelt, d.h., bei Knappheit der Angebote und hoher Nachfrage steigen die Preise. Die soziale Verantwortung der Wohnungseigentümer ist unter diesen Voraussetzungen auf keinen Fall zu unterschätzen, denn nicht jeder kann (und will) eine Eigentumswohnung erstehen. Und auch das Land über das WOBI kann in keinem Fall alle Anforderungen bedienen.

 

Teseo La Marca

hat neulich eingesehen, dass Freiheit mehr bedeutet, als Bindungsängste gegen alles zu haben. Will daher sein Studium beenden und lebt nun in Wien, wo er nach wie vor zu viel prokrastiniert.
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